Сегодня, 7 июня, в Саратове завершаются общественные обсуждения обновленных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Региональный минстрой вынес их на суд граждан 20 мая. Замечаний к документу набралось достаточно, в том числе от профильных специалистов.
Это уже вторая попытка принять новые Правила. Первый раз их выносили на обсуждение в январе этого года и замечаний от профессионального сообщества тоже набралась масса. ПЗЗ ощутимо расходились с Генпланом Саратова, многие ранее намеченные решения по дорожно-транспортной инфраструктуре оказались забыты.
Часть этих недочетов в новом варианте Правил была учтена. Но претензий к ним все равно остается немало. Изучавшие документ архитекторы констатируют, что срок для изучения Правил отведен крайне малый, а сам пакет документов огромен и технологически сложно изучаем из-за размера основных файлов. Что в первой, еще январской версии ПЗЗ, что в нынешней территория под смотровой площадкой у старого аэропорта как была, так и осталась зоной Ж-1 - многоэтажная жилая застройка, хотя ее однозначно рекомендовано рассматривать только как парк и местные жители категорически против отдачи ее под жилье, с чем чиновники как будто бы согласились.
К тоже же зоне Ж-1 оказалась отнесена и территория по улице Большой Затонской от дома №27 в сторону Затона. Между тем в Генплане эта территория отведена для специализированной общественной застройки (образование и спорт), и для зоны отдыха. Кроме того, в этом направлении уже начали развивать благоустройство набережной.
Наконец, от планов на парк в Глебучевом овраге новые ПЗЗ не оставляют и следа. Весь овраг в сторону улицы Октябрьской оказывается зоной инженерной инфраструктуры. В результате, отмечает не получится объединить рекреационные зоны Глебучева оврага и Набережной Космонавтов. Это в свою очередь ставит под сомнение саму идею парка в Глебучевом овраге. А ведь она была разработана в рамках международного конкурса. Выходит, что его зря проводили?
От расхождений с Генпланом новые Правила опять же не избавились. Тем более, их обсуждение уже подошло к концу, а по Генплану еще идет прием замечаний и предложений.
- Исключение практически всех зон развития жилых, транспортных, промышленных и коммунально-складских, рекреационных всех видов и типов на территории собственно поселения, а также за его пределами, особенно на землях сельскохозяйственного использования и назначения (...) не позволит Правилам стать полноценным инструментом реализации Генплана, - считают в саратовском отделении Союза архитекторов.
Генплан и Правила землепользования и застройки, отмечают архитекторы, должны быть рассмотрены совместно.
Представителей Союза архитекторов не устраивают избыточные требования к отступам от различных сооружений в жилой зоне. Например, в частном секторе предлагается закрепить отступ плоскостных стоянок и хозпостроек минимум 10 метров от границы участка. Для индивидуальной жилой застройки подобные требования бессмысленны, подчеркивают специалисты.
Неуместным по оценке Союза архитекторов выглядит и отступ в 1,5 метра от красных линий для зоны Р-1.2 - зоны озелененных территорий и общественно-делового назначения. Дело в том, что в эту зону попало много построек, которые «остро нуждаются в редевелопменте из промышленной в общественно-деловую функцию», поясняют архитекторы. Так, красные линии в проекте планировки территории между улицами Заводской, Чернышевского, Бабушкиным взвозом и берегом Волги у новой набережной разбиты по границе сложившейся линии застройки. Установление отступов затруднит процесс редевелоптента и помешает реконструировать здания.
Кроме того, если уж Саратов активно осваивает промзоны, в число вспомогательных видов разрешенного использования территориальной зоны П следует вписать магазины, общепит, деловое управление, общежития, объекты спорта и культуры. Точно такие же вспомогательные виды использования нужно предусмотреть и для сельхозземель.
Не менее бессмысленными выглядят и требования к ограждениям, а именно - 90% прозрачности по фасадной линии застройки. Даже тонкие прутья ограды на цоколе или металлических столбах дают прозрачность 80%. Для примера: ограждение у здания правительства Саратовской области имеет прозрачность на уровне 70%.
Спорным остается и вопрос с этажностью. Например, 10-этажные дома в ПЗЗ почему-то отнесли к среднеэтажной застройке, хотя это явно уже высотная.
Также члены Союза архитекторов отмечают очевидные небрежности, допущенные при составлении прилагающейся к Правилам карты. Так, на нее забыли нанести сразу 3 ОКН: Духосошественский собор, и два археологических памятника - Увек и Алексеевское городище.
Процесс разработки правил вызывает вопросов не меньше, чем результат. По каким-то неявным причинам, занимался этим ни минстрой, ни мэрия Саратова, а ГУП «Самарской области институт «ТеррНИИгражданпроект». Он выступал заказчиком и готовил техзадание, проведя в октябре 2023 года тендер на 700 тысяч рублей. Взяться за дело за более чем скромную для такого документа сумму согласился единственный заявитель, ООО «Октогон», тоже самарская компания. Учредителем института «ТеррНИИгражданпроект» является министерство имущественных отношений Самарской области. Почему оно взяло на себя заботу о соседнем регионе, тоже вопрос без ответа.
Основной ОКВЭД компании «Октогон» - деятельность в области права, архитектура стоит в дополнительных. Компания действует в Самаре с 2004 года. Основной бенефициар - Олег Никитенко (75%), еще 25% - у Николая Фроловского. В штате числилось 17 человек на 2023 год, выручка составляла 37,8 млн рублей.
